PROFILPELAJAR.COM

Księgi wieczyste – rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.

Historia

W czasach monarchii stanowej były prowadzone poprzez sądy ziemskie, lecz w XVII w. utraciły one tę funkcję na korzyść sądów grodzkich. Po likwidacji państwowości polskiej w końcu XVIII wieku zaborcy stopniowo wprowadzali własne regulacje prawne w zakresie rejestracji ziemskich stosunków własnościowych. Na obszarze Królestwa Kongresowego obowiązywało Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego z 1818 r. zmienione ustawą z 1825 r. W Galicji zaprowadzono księgi gruntowe regulowane ustawami z 1871 r. i 1874 r., zaś na obszarze zaboru pruskiego podstawę funkcjonowania ksiąg stanowiły trzy ustawy o księgach wieczystych z lat 1897–1899. Nieliczne rejestry zaborcze prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zachowują moc obowiązującą po dziś dzień, będąc księgami wieczystymi w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne.

Struktura wykazu hipotecznego w Galicji

Wykazy hipoteczne prowadzone były dla poszczególnych nieruchomości w ramach ksiąg głównych obejmujących całe miejscowości. Często są to tomy liczące po wiele tysięcy stronic zapisywanych pismem ręcznym.

Karta A – stan majątkowy
- A1 – oznaczenie parcel
- A2 – spis praw związanych z własnością nieruchomości
Karta B – własność (oznaczenie właściciela)
Karta C – ciężary (spis obciążeń nieruchomości)

Struktura wykazu hipotecznego w Królestwie Polskim

Wykazy hipoteczne prowadzono w ramach ksiąg hipotecznych. Na te ostatnie składały się nadto księgi umów wieczystych oraz zbiory dokumentów.

Dział I – nazwa i opis dóbr,
Dział II – nazwisko właściciela, tytuł nabycia dóbr i ich wartość,
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Dział IV – długi hipoteczne,

Księgi wieczyste w Polsce

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r. poz. 146), zaś kwestie szczegółowe – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1583). Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 – Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), dość przypadkowo łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626¹-626¹³ Kodeksu postępowania cywilnego.

W latach 1964–1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko sąd jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości („sąd wieczystoksięgowy”). Są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach – sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zasady ksiąg wieczystych

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz,
domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego postępowania cywilnego,
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym uproszczeniu: kupujący nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel staje się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet),
pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami niewpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta, zarówno papierowa jak i elektroniczna, składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

dział I:
1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
2. dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego, oraz sposobu w jaki nabył on nieruchomość,
dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek), między innymi: prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych^[1],
dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Pewne modyfikacje w zakresie wpisów w poszczególnych działach dotyczą ksiąg prowadzonych dla ograniczonych praw rzeczowych.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub – coraz częściej – referendarza sądowego, na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Wpis do księgi jest specyficzną formą orzeczenia sądowego i jako taki podlega kontroli instancyjnej: od wpisu oraz oddalenia wniosku o wpis zarówno wnioskodawcy jak i uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego służy apelacja (do sądu okręgowego) lub skarga na orzeczenie referendarza (do sądu rejonowego, w którym ten referendarz orzeka).

Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty i pisma, które były podstawą wpisów w księdze. Akta, jak wyżej wskazano, nie są objęte zasadą pełnej jawności.

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości – stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

Dostęp elektroniczny

Od 2003 roku w Polsce była sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych^[2]. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi były od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej były sukcesywnie informatyzowane. 16 czerwca 2010 na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono publiczny system dostępowy. W tym dniu w bazie danych zapisanych było 12,1 mln spośród 18,8 mln wszystkich ksiąg wieczystych^[3]. Zakończenie przenoszenia wszystkich ksiąg wieczystych planowane było na grudzień 2014^[4]. Od 1 stycznia 2015 r. wszystkie papierowe księgi wieczyste zostały zastąpione nowoczesnym systemem informatycznym, który zmienił sposób prowadzenia ksiąg wieczystych^[5].

Dostęp do systemu online możliwy jest poprzez stronę ekw.ms.gov.pl. Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Usługa jest płatna, jeśli składany jest wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej^[6]. Aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej należy znać jej numer wraz z cyfrą kontrolną^[7].

Zobacz też

Nowa Księga Wieczysta – system informatyczny

Przypisy

↑ Sprawdzenie księgi wieczystej. Na czym polega? | Kancelaria Bartłomiej Gliniecki. www.umowadeweloperska.pl. [dostęp 2021-12-21].
↑ Ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. z 2003 r. nr 42, poz. 363)
↑ Księgi wieczyste dostępne on-line. „Gazeta Prawna”, 2010-06-16. [dostęp 2010-06-16].
↑ Księgi wieczyste – Informacje ogólne. bip.ms.gov.pl. [dostęp 2014-10-19].
↑ DOROTA DŁUGOSZ: ZNACZENIE ELEKTRONICZNEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ DLA BEZPIECZEŃSTWA OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI. Wyższa Szkoła Bezpieczeństwa Publicznego i Indywidualnego “Apeiron” w Krakowie, 2015. s. 206-218. [dostęp 2022-01-28].
↑ Elektroniczne Księgi Wieczyste – portal usługowy. Serwis Rzeczypospolitej Polskiej. [dostęp 2022-01-29].
↑ Nowa Ksiega Wieczysta - wyszukiwanie i weryfikacja numeru. Weryfikacja numeru księgi wieczystej i adresy wydziałów sądów wieczystoksięgowych. [dostęp 2020-01-15].