Eierseksjon er betegnelsen på en leilighet eller et lokale som eieren har enerett til å bruke, og som inkluderer en andel av fellesarealer i sameie med andre seksjonseiere. Hver seksjon er fast eiendom og en egen matrikkelenhet. Eierseksjoner er lovregulert i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 som avløste lov 23. mai 1997. Likt med eierseksjon brukes også uttrykkene eierleilighet eller selveierleilighet, men disse uttrykkene omfatter bare seksjonerte boliger.

I norsk lovverk finnes det to undertyper av eierseksjoner:

• Boligseksjon, en enhet for boligformål. Kan igjen deles inn i helårsbolig eller fritidsbolig.
• Næringsseksjon, en enhet brukt til næringsvirksomhet

Denne eierformen er en særlig form for sameie der sameierne deler bruken mellom seg og den har vært kjent i Norge i en årrekke – særlig i to- og firemannsboliger. Den ble også brukt i større boligprosjekter fra 1960-tallet. Utover på 1970-tallet var det en del gårdeiere som startet med delvis seksjonering slik at ledige leiligheter ikke ble leid ut, men solgt som eierseksjoner. Dette kunne skape uklare juridiske forhold for dem som kjøpte. I påvente av en lovregulering fikk vi i 1976 en lov som satte forbud mot å opprette eierseksjonsleiligheter i eksisterende bygninger, men det var fortsatt tillatt i nybygg og også å la lokaler bli organisert på denne måten.

I mars 1983 fikk vi det første lov om eierseksjoner og den tillot seksjonering etter en enkel prosedyre der tinglysingsmyndighetene skulle føre kontroll. Denne loven trådte i kraft 22. april samme år og den gjaldt også for seksjoneringer som hadde skjedd tidligere. For å sikre de som leier bolig som blir seksjonert, fikk disse en rett til å kjøpe sin «egen» leilighet. Det ble også satt visse standardkrav for at en bolig skulle kunne seksjoneres, bl.a. skulle den ha egen inngang, eget kjøkken og baderom/toalett. I 1997 ble det vedtatt en ny lov med samme navn som trådte i kraft 1. januar 1998. Den videreførte kjøperetten for leierne og bygget ellers på den gamle loven. Men den ga kommunen en viktigere rolle i seksjoneringsprosessen ved at kommunen skal kontrollere om lovens vilkår er oppfylt før den treffer et seksjoneringsvedtak, og dette vedtaket skal tinglyses og føres inn i matrikkelen. Den gjeldende lov fra 2017 bygger i stor utstrekning på den tidligere, men det er strengere krav til seksjonering av boliger og også en del andre endringer. Dessuten er nummereringen av paragrafene annerledes. Mange paragrafer har også fått en annen ordlyd som skal være lettere å forstå for menigmann.

Totalt er det ca. 45 000 eiendommer som er seksjonert i ca. 350 000 seksjoner – av dette er ca. 91% boligseksjoner og 9% næringsseksjoner (lokaler). Eierseksjoner er mest utbredt i de store byene – 58% av alle seksjoner befinner seg i landets ti største kommuner.

Det er ikke enhver eiendom som kan seksjoneres på en hvilken som helst måte – loven har vilkår som knytter seg til eiendommen, til bruksenheten (leiligheten eller lokalet) og til seksjoneringen. For det første kan seksjoneringen bare omfatte en eiendom (matrikkelenhet), men det kan være en anleggseiendom. For det annet kan bruksenheten bare ha en hoveddel og dessuten en eller flere tilleggsdeler. Hoveddelen skal være sammenhengende, ha en hensiktsmessig avgrensning og egen inngang. For boligseksjoner kreves i tillegg at hoveddelen har kjøkken, bad og WC og de to siste må være i et eget rom. Bruksenheten kan også ha tilleggsdeler, f.eks. en bod eller garasje eller et uteareal (f.eks. hagen i et rekkehus). Eiendommen må seksjoneres fullstendig, dvs. at alle bruksenheter må gjøres til egne seksjoner. Man kan f.eks. ikke lage to næringsseksjoner og la seks boliger være useksjonerte. Unntak gjelder hvis alle boligene eller alle lokalene samles i en seksjon (samleseksjon). Det er enkelte andre vilkår som det ikke redegjøres detaljert for her.

Ved seksjoneringen skal det fastsettes en sameiebrøk som viser hvor stor andel sameieren eier. Den vil ofte bli basert på areal eller verdi, men loven har ingen regler om fastsettelsen. Sameiebrøken er grunnlaget for fordeling av felleskostnader og i sameier med lokaler er den også bestemmende for stemmeretten, mens i rene boligsameier er det en stemme pr. seksjon enten den er stor eller liten. Ved seksjoneringen skal det også settes et formål for hver seksjon – om den skal brukes som bolig eller til næring. Vi taler derfor om boligseksjoner og næringsseksjoner. Det fastsatte formål kan bare endres med totredjedels flertall på sameiermøtet.

En leier kan ikke motsette seg at eiendommen seksjoneres. For å gi leieboere mulighet til å trygge sin egen bolig, hadde de tidligere rett til å kjøpe den seksjon som omfattet leiligheten de leide. Denne kjøperetten ble opphevet da den gjeldende lov trådt i kraft.

Tankegangen bak eierseksjonssystemet er at den enkelte seksjonseier skal stå mest mulig fritt til å disponere over seksjonen uten å måtte ha godkjenning fra andre seksjonseiere. Dette gjelder både den faktiske rådighet (bruken av boligen/lokalet) og rettslige disposisjoner. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealer, men her må bruken avpasses av hensyn til de øvrige.

Når det gjelder bruken er det først fremst det fastsatte formål – bolig eller næring – som setter grenser. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse og en næringsseksjon bare til ulike former for virksomhet (butikk, kontor, lager, kino, restaurant m.m.). Ønsker seksjonseieren at seksjonen skal ha et annet formål, må det skje gjennom reseksjonering. Innenfor formålet står eieren temmelig fritt. En boligseksjon kan brukes som egen bolig eller den kan brukes av andre og den kan også brukes som hybler eller et bofellesskap. Årsmøtet kan ikke bestemme noe annet, f.eks. at boligen bare kan brukes av familier, men det kan lages vanlige ordensregler. Herunder kan det lages regler om dyrehold og der det er nødvendig av hensyn til andre, kan det lages forbud mot bestemte typer dyrehold. Seksjonseieren har også rett til å gjøre de fysiske endringer i seksjonen som han måtte ønske – f.eks. slå sammen to rom eller flytte kjøkken fra et rom til et annet. Men slike arbeider må ikke skade bygningens konstruksjon eller føre til vesentlige ulemper for andre seksjonseiere. Seksjonseieren har også full vedlikeholdsplikt innenfor sin egen seksjon.

Seksjonseieren har også full rettslig råderett, dvs. at han står fritt til å selge seksjonen eller pantsette den. Det kan innføres forkjøpsretter eller andre løsningsretter i vedtektene, men slike vedtekter er bare bindende for de seksjonseiere som godtar dem eller som har kjøpt seksjonen med en slik vedtekt som hefte. Det er heller ingen tidsgrense for slik utleie slik det er i borettslag. Men vedtektene kan bestemme at salg eller utleie krever godkjenning fra sameiets styre, men da slik at godkjenning bare kan nektes med saklig grunn.

I et eierseksjonssameie er det en del utgifter som er felleskostnader og som må betales av alle seksjonseierne. De viktigste er de som knytter seg til bygningen, f.eks. ytre vedlikehold, og forvaltning av eiendommen, f.eks. vaktmesterutgifter og oppvarming av fellesareal. I motsetning til borettslag der det ofte er fellesfinansiering av byggekostnadene, er slike kostnader særkostnader i et seksjonssameie.

Felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken eller en annen fordelingsnøkkel som ble fastsatt ved seksjoneringen. Denne hovedregelen kan normalt ikke fravikes. Det er således ikke adgang til å vedtektsfeste en annen fordelingsnøkkel uten at de seksjonseierne som berøres gir sin tilslutning, noe som i praksis betyr at nøkkelen ikke kan endres. Men det er to unntak. Hvis noen felleskostnader ikke kan komme enkelte seksjonseiere til nytte, kan det i særlige tilfeller kreves at disse fordeles mellom dem som har nytten. Eksempel på dette kan være utgifter til å installere heis i bare en av to blokker i sameiet. Og hvis særlige grunner gjør det rimelig, kan det kreves av forbruksbaserte kostnader fordeles etter forbruket. Eksempel på dette er at det er felles levering av varmtvann til oppvarming m.m. og den enkeltes forbruk lar seg måle. Både nytteregelen og forbruksregelen er ment å være snevre unntaksregler og det er ikke tilstrekkelig at en annen fordelingsnøkkel fremstår som mer rettferdig (noe det forøvrig sjelden vil være enighet om).

Utad er seksjonseierne ansvarlige i forhold til sameiebrøken (pro rata-ansvar) og en kreditor kan derfor kreve at hver seksjonseier betaler sin andel av et krav han har mot alle seksjonseierne. Men han kan ikke kreve at en seksjonseier betaler hele kravet slik regelen er når flere har solidaransvar. For å gjøre det lettere for styre/forretningsfører å betale på alles vegne, er det en regel om legalpanterett for plikten til å betale felleskostnader. Det innebærer at kravet på dekning av felleskostnader er sikret med en panterett i seksjonen og siden denne panteretten følger direkte av loven, kalles den gjerne legalpanterett eller lovpant. Det er bare styret (eller sameier som har dekket mer enn han plikter) som kan bruke legalpanteretten, sameiets kreditorer kan ikke gjøre bruk av den.

Dersom en seksjonseier misligholder pliktene sine på en vesentlig måte, kan det reageres med salgspålegg for å få vedkommende bort fra sameiet og få seksjonen solgt til andre. Det kan dreie seg om manglende betaling av felleskostnader, skadeverk, husbråk, ulovlig bruk (f.eks. at boligseksjoner brukes til næring) eller andre typer mislighold. Siden dette er en alvorlig reaksjon som kan ramme den enkelte hardt, kreves det at forsømmelsene er vesentlige – ikke bagatellmessige. Dessuten er det et krav om at den pålegget retter seg mot skal være advart på forhånd. Er vilkårene for salgspålegg oppfylt og sameieren ikke selger seksjonen frivillig, kan salget gjennomføres ved hjelp av namsmyndighetene. Det innebærer at tingretten beslutter tvangssalg som skjer ved at det engasjeres en medhjelper (eiendomsmegler) som står for salget.

Ved de mest plagsomme misligholdsformer – skadeverk og husbråk – er det behov for å få fjernet sameieren hurtigere og han kan derfor kreves utkastet samtidig med at han gis salgspålegg. Men dette gjelder ikke ved andre typer mislighold – f.eks. manglende betaling av felleskostnader. Og vilkårene er strenge – det skal være «fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen», eller en oppførsel som er til «alvorlig plage eller sjenanse» for de øvrige. Det er tingretten som tar stilling til krav om fravikelse (utkastelse).

Når sameiet etableres skal det fastsettes vedtekter, men det kreves ikke noen omfattende vedtekter. Senere må vedtekter eller vedtektsendringer, vedtas på sameiermøte med totredjedels flertall. I en del tilfeller kan loven fravikes i vedtektene, men i mange av disse tilfeller kreves det ikke bare kvalifisert flertall, men også at den som rammes av endringen, positivt gir sin tilslutning til vedtektsendringen – tilslutningsvedtekter. Vil f.eks. seksjonseierne innføre en forkjøpsrett ved salg av seksjoner, må det først vedtas med totredjedels flertall, og når det er gjort vil forkjøpsretten gjelde seksjonene til de som stemte for og de som etterpå slutter seg til.

Alle sameier opprettet etter 1. januar 1998 og som består av ni seksjoner eller flere, plikter å registrere vedtektene sine i Foretaksregisteret. Mindre sameier og sameier opprettet før denne dato har rett til slik registrering. Den som kjøper en seksjon, vil være bundet av slike registrerte vedtekter selv om han ikke hadde kunnskap om dem da han kjøpte.

• Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholt, Christian Fr. Wyller: Eierseksjonsloven, Kommentarutgave, 2. utg. 2008, ISBN 978-82-15-01246-9
• Christian Fr. Wyller: Boligrett, 5. utg. 2009, ISBN 978-82-991251-2-3

• Eierseksjonsloven hos Lovdata
• NOU 2014:6