房產所有者協會

公寓大廈管理委員會，或簡稱社區管委會，是為了維護與管理公寓大廈的正常運作，以公寓大廈的所有區分所有權人為基礎的管理組織。

本條目主要介绍台灣地區的情況。

歷史

  • 在美國，稱Homeowner association。始於19世紀中期。
  • 在日本，稱管理規約。
  • 在臺灣，稱公寓大廈管理委員會。
  • 在香港，稱業主立案法團。

產業

委員會主要成員

  • 主任委員，簡稱「主委」，一名。
  • 副主任委員（簡稱副主委），一名。
  • 財務委員（簡稱財委、會計），一名。
  • 監察委員（簡稱監察、監委），一名。

非常設職務

  • 行政委員
  • 安全委員（在臺灣，可能外包給保全公司）
  • 設備／機電委員（在臺灣，可能外包給水電工、機電廠商）
  • 環保委員（在臺灣，通常為地方政府清潔隊，或各住戶自行送至特定回收商）
  • 文康委員（在臺灣，通常省略）

運作情形

現金流入

  • 由公寓大廈的起造人（建商），於管委會成立後提撥一次性經費到管委會的公用基金
  • 由住戶每月所繳交的管理費（通常以持份的坪數依比例換算；如停車場的車位隨買房時的契約規定為住戶所有，管委會則酌收停車場清潔費，但其實並不合理）
  • 公寓大廈內的公設經住戶大會各區分所有權人表決同意後，向外出租的獲利（例如：停車位出租、倉庫、使用者付費的游泳池、使用者付費的娛樂室及ktv、等）
  • 公用基金的銀行存款孳息
  • 電信公司租用頂樓空間設置基地台的回饋金
  • 電信公司租用本社區大樓室內機房的回饋金
  • 資源回收商從社區大樓取走的回收物裡繳回給管委會的回收金。
  • 大樓外牆的廣告出租收入。
  • 大樓室內的螢幕顯示廣告收入。

現金流出

  • 公共用電費用
  • 公寓大廈清潔支出
  • 電梯保養維護支出
  • 其他公設維護支出（公用照明系統、門禁系統、監視錄影系統、消防設備與火災警報器等）
  • 公共用水費用(可有可無)
  • 公共電話費用(可有可無)
  • 保全人員費用(可有可無)
  • 約聘法律顧問費用(可有可無)

优点

  • 管理建物消防安全。2021年高雄城中城大樓火災，高雄市消防局表示，由於城中城大樓無管理委員會，為要求該大樓依法辦理檢修申報，消防局曾多次派員前進行檢查，卻都因大門深鎖無法進入。

批評

繁琐的法规

不民主的

管理員及總幹事的不当行为

  • 保全公司未盡督導之責，無法管理外派的管理員及總幹事。
  • 外聘來的總幹事勾結消防廠商、清潔廠商，上下其手，覬覦管委會的現金存款。
  • 有些管理員及總幹事會對房屋仲介收取不恰當的帶路費(1-2%)、找看起來弱小的區分所有權人麻煩，動輒以高頻率的消防檢查製造問題。
  • 管委會委員或住戶利用職權或住戶的身份，要求外派公司聘用私人關係保全人員，造成社區事務變成該保全人員的私人治理。

双重征税

房屋所有人的財務風險

限制权力

替代的CID

参考文献

外部連結

台灣
维基文库中的相关原始文献：公寓大廈管理條例
維基教科書中的相關電子教程：社區管理

延伸閱讀

  • David T. Beito, Peter Gordon, and Alexander Tabarrok, eds., The Voluntary City: Choice, Community, and Civil Society, University of Michigan Press, ISBN 0-472-08837-8
  • Ronald M. Sandgrund and Joseph F. Smith, "When the Developer Controls the Homeowner Association Board: The Benevolent Dictator?" The Colorado Lawyer, January 2002, p. 91.
  • Robert H. Nelson, Private Neighborhoods: And the Transformation of Local Government Urban Institute Press (Washington, DC): 2005. ISBN 0877667519; ISBN 978-0877667513.
  • George K. Staropoli,The Case Against State Protection of Homeowners Associations Infinity Press 2003. ISBN 0-7414-1620-4; ISBN 978-0741416209.

参见